Từ ngày 1/7/2026, quy định về thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất có một số điểm đáng chú ý. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân có thể được miễn thuế trong một số trường hợp cụ thể. Đáng chú ý, quy định mới làm rõ điều kiện để người bán nhà ở, đất ở duy nhất được hưởng chính sách miễn thuế.
Chuyển nhượng nhà đất giữa những người có quan hệ thân nhân
Trường hợp đầu tiên được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là giao dịch chuyển nhượng, thừa kế hoặc quà tặng bất động sản giữa một số người có quan hệ thân nhân theo quy định.
Cụ thể, thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, được miễn thuế khi giao dịch giữa vợ và chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; hoặc giữa anh, chị, em ruột.
Quy định cũng áp dụng đối với trường hợp tài sản là bất động sản được phân chia giữa vợ và chồng khi ly hôn. Nếu việc phân chia tài sản được thực hiện theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo phán quyết của tòa án thì phần thu nhập từ việc phân chia tài sản thuộc diện được miễn thuế theo quy định.
Điều này giúp giảm nghĩa vụ thuế đối với những trường hợp chuyển dịch tài sản trong phạm vi gia đình, vốn không mang bản chất của một giao dịch mua bán bất động sản thông thường.
Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất
Đây là trường hợp được nhiều người quan tâm nhất. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất tại Việt Nam có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Trước hết, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân phải chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam. Trường hợp người chuyển nhượng có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì bất động sản đang bán không được xác định là nhà ở, đất ở duy nhất để hưởng chính sách miễn thuế.
Đối với trường hợp nhà đất có chung quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, điều kiện miễn thuế được xác định theo từng cá nhân. Chẳng hạn, nếu vợ chồng cùng sở hữu một căn nhà nhưng một người còn có nhà đất khác, người không sở hữu bất động sản khác mới có thể đáp ứng điều kiện miễn thuế đối với phần quyền của mình.
Một điều kiện quan trọng khác là cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời gian này được xác định dựa trên ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi, thời điểm xác định có thể được tính từ giấy chứng nhận trước đó theo quy định.
Ngoài ra, người bán phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần bất động sản duy nhất thì phần chuyển nhượng đó không thuộc trường hợp được miễn thuế.
Người chuyển nhượng cũng phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về việc đáp ứng điều kiện miễn thuế. Nếu kê khai không đúng thực tế, cơ quan thuế có thể truy thu số thuế phải nộp và xử phạt theo quy định pháp luật.
Thu nhập từ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo chính sách đặc biệt
Trường hợp thứ ba liên quan đến thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Đây là trường hợp có tính chất đặc thù và cần phân biệt rõ giữa việc được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất với nghĩa vụ thuế phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản sau đó. Theo nội dung được quy định, nếu cá nhân chuyển nhượng diện tích đất thuộc trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì cần thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.
Do đó, người dân không nên mặc định rằng việc từng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc giao dịch chuyển nhượng sau này cũng được miễn thuế. Nghĩa vụ thuế cần được xác định dựa trên bản chất giao dịch và quy định áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Lưu ý khi làm thủ tục miễn thuế khi bán nhà đất
Chính sách mới tạo điều kiện giảm nghĩa vụ thuế cho một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là người chỉ sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở duy nhất. Tuy nhiên, để được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất, người dân cần kiểm tra đồng thời các điều kiện về số lượng bất động sản đang sở hữu, thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày và phạm vi chuyển nhượng.
Đặc biệt, việc kê khai điều kiện miễn thuế thuộc trách nhiệm của người chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch, người bán nên kiểm tra kỹ thông tin trên giấy chứng nhận, tình trạng sở hữu các bất động sản khác và hồ sơ liên quan để hạn chế nguy cơ kê khai sai hoặc phát sinh nghĩa vụ thuế ngoài dự kiến.
Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, vì vậy các giao dịch phát sinh từ thời điểm này cần được đối chiếu với quy định mới để xác định chính xác trường hợp có được miễn thuế hay không.
